Más que solo el avance en la economía, el nivel de desempleo, la emigración, la situación política o los casos de corrupción, hay otro tema que realmente inquieta a los españoles. Como indica una encuesta reciente, uno de los problemas que más afecta nuestro descanso es la vivienda. Según los datos presentados por el CIS en su último barómetro, la preocupación por la escasez de apartamentos y el elevado costo de la vivienda es palpable en las calles. En este sentido, hace poco, se llevaron a cabo manifestaciones en casi 40 ciudades, donde decenas de miles de personas expresaron su indignación frente al aumento desmedido de los precios de las casas y el alquiler, con cifras que ya no se ven desde antes de la crisis inmobiliaria.
Este panorama, que no es exclusivo de España, ha llevado a muchos a pensar que parte de la solución a la crisis del sector inmobiliario se encuentra delante de nosotros: las vastas extensiones de áreas industriales en desuso que se distribuyen por toda Europa.
Regeneración urbana. Esto se ha convertido en un tema recurrente en los debates sobre la vivienda en España (y también en otros países), donde se presentan constantemente estudios y estadísticas que buscan evaluar la situación del sector y proponer posibles soluciones. Hace algunos meses, la empresa SystemIQ publicó un informe que subraya el potencial de la «regeneración urbana» como una vía para aliviar, aunque sea parcialmente, el problema de la vivienda en Europa, donde los precios en las ciudades están alcanzando niveles que dificultan el acceso a las propiedades.
¿Y qué implica exactamente la «regeneración urbana»? Según el estudio, se entiende como transformar terrenos subutilizados y edificios obsoletos en espacios compactos y dinámicos donde las personas puedan vivir, trabajar y desarrollar negocios. Este enfoque no solo busca abordar la crisis de la vivienda en Europa, sino que también aspira a revitalizar las ciudades afectadas. Este detalle no es secundario; las ciudades enfrentan una creciente demanda de espacio que les obliga a encontrar formas creativas para adaptarse a las necesidades habitacionales.
Un hecho: 19,000 km². El análisis realizado por SystemIQ proporciona una perspectiva interesante, aunque tiene sus propias limitaciones y sesgos. Recientemente, este enfoque ha cobrado más importancia en el sector, y para ilustrar su relevancia, se ha mencionado que hay aproximadamente 19,000 kilómetros cuadrados de ‘tierra industrial abandonada’ en Europa, además de entre 200 y 300 km² que podrían convertirse en áreas residenciales atractivas.
En este contexto, la compañía resalta su enfoque en la búsqueda de desarrollos innovadores en toda Europa, donde la demanda de espacios de vida está en constante aumento, así como la necesidad de habitaciones mixtas y desarrollos alternativos como el co-living o nuevas tipologías de espacios de trabajo. Los expertos comentan que estas tendencias están en ascenso.
La necesidad de espacio durante los próximos 10 años. Según el estudio, la mayoría de las áreas identificadas podrían ser aptas para regeneración en las ciudades, y la demanda de nuevos edificios en Europa durante la próxima década podría traducirse en un ahorro del 20% en los costos de infraestructura planificada. El informe proporciona datos relevantes que explican cómo se llegó a estas proyecciones.
Por ejemplo, se estima que una fracción de este considerable espacio, aproximadamente 300 km² de oficinas vacías y entre 1,000 y 1,500 km² de ‘tierra vacía’, serían suficientes para cubrir la demanda de tierras en Europa por un periodo de diez a quince años. Las claves serían crear espacios para viviendas y comercio. El informe también destaca que este proceso podría atraer inversiones significativas en el mismo lapso de tiempo, calculándolas en alrededor de cuatro a seis mil millones de euros.
¿Es esta una propuesta novedosa? En realidad no. El país cita un informe de 2024 de JLL, que resalta que hay 20,529 km² de terrenos subutilizados en Europa que podrían tener un enfoque regenerativo. «Su análisis insinúa que la transformación de solo una pequeña parte de estas zonas podría dar lugar a la creación de entre 713,750 y 1,247,500 viviendas nuevas», añade Laura Nolier del periódico. Hace tiempo también Hábitat para la humanidad lanzó un estudio sobre el potencial de reutilización de espacios vacíos para combatir la crisis de vivienda.
El Reino Unido, como afirman los técnicos de Habitat, incluso identificó áreas como casos de estudio. Se descubrió que había aproximadamente 7,000 oficinas y naves en Inglaterra, Escocia y Gales, que estaban vacías y eran propiedad de entidades locales. Su análisis estimó que el aprovechamiento de solo estos espacios vacíos podría traducirse en más de 16,000 nuevas unidades habitacionales. Claro que los espacios comerciales vacíos también contribuirían a esta cifra al ofrecer potenciales 3,500 unidades residenciales adicionales.
Más allá de la teoría. No todo lo discutido es meramente teórico. Existen administraciones y promotores que han comenzado a implementar soluciones para revitalizar edificios vacíos. Tanto en España como en otros lugares, se observa un aumento en la transformación de espacios de oficinas en viviendas. Iniciativas como la conversión de oficinas en casas, la rehabilitación de templos para uso habitacional y la transformación de antiguas fábricas en sofisticados lofts son ejemplos reales de cómo estos espacios pueden recuperar su utilidad. Algunas iniciativas se han llevado a cabo con éxito completo, como el caso de Vallecas Puente en Madrid, que se transformará en un complejo habitacional significativo.
¿Existen desventajas? Por supuesto. Los proyectos de regeneración urbana y la conversión de espacios industriales en viviendas presentan retos. Existen obstáculos en el ámbito urbano, arquitectónico, normativo y burocrático. De hecho, algunos proyectos pueden fracasarse y otros pueden culminar en resultados cuestionables, como el caso de una rehabilitación fallida en Essex, donde un edificio transformado en apartamentos terminó siendo pequeño y alejado de servicios esenciales, generando descontento entre los inquilinos.
Oportunidades y retos. «El cambio en el uso de la tierra implica consecuencias urbanas, aprobaciones municipales y cumplimiento de normativas específicas. Las restricciones pueden variar dependiendo de la ciudad», advierte Juan Antonio Gómez-Pintado de la Corporación Promotor Vía Agora en El país. A estos desafíos se suman la obtención de licencias, certificaciones, la necesidad de estudios técnicos, posibles contaminaciones del suelo y adaptaciones necesarias para estructuras que fueron diseñadas originalmente para usos distintos.
Otro aspecto crucial es cómo estas iniciativas podrían influir en el mercado y el riesgo asociado a la transformación de oficinas industriales, que podría impactar los precios. «Ante un cambio de esta magnitud, los propietarios podrían ver esto como una oportunidad y, en consecuencia, elevar los precios o vender sus propiedades a grandes inversores.» Advierte Sergio Nasarre, profesor de derecho civil en la Universidad de Rovira i Virgili (URV) sobre las implicaciones de estas transformaciones.
Fotos | Yusuf Unuk (Unplash) Y Mika Baumeister (Unsplash)
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